Desahuciados antes de entrar. La trampa de los créditos UVA y la creciente dificultad del acceso a la vivienda

en El Aromo n° 104

Viviana Hansi
Observatorio Marxista de Economía – CEICS


En abril de 2016, el gobierno lanzó los créditos con base en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), siendo el más publicitado el hipotecario. Los mismos fueron promocionados por el BCRA y la prensa como una posibilidad real de acceso a la vivienda propia, debido a distintos motivos. Entre ellos, las autoridades destacaban la mayor facilidad en el acceso (se precisaban niveles menores de ingresos como piso en comparación con un crédito convencional) y en el bajo nivel de la cuota, comparable con un alquiler de aquel entonces, en relación a los créditos tradicionales. El gobierno buscaba alcanzar los 10.000 créditos por mes, para incentivar el mercado inmueble. En efecto, el 58% del monto de créditos hipotecarios otorgados en el mercado crediticio se dieron bajo esta modalidad. 

Sin embargo, a contramano de los augurios del gobierno e inflación mediante, los créditos UVA se convirtieron en una carga insoportable para quienes pudieron acceder a los mismos. Veamos cómo se produjo este fenómeno.

Mal, pero acostumbrados

Cabe aclarar que, en términos históricos, el acceso a la vivienda propia se hace cada vez más difícil, tanto por el deterioro de los salarios como por el incremento de la propiedad inmueble en dólares. Como ya periodizamos en otra edición, entre 1977 y 1980, los préstamos hipotecarios comenzaron a indexarse por inflación, en momentos en que la misma era de tres dígitos. Ello generó la liquidación de miles de ahorristas, que no pudieron enfrentar el pago de las cuotas. Luego de la devaluación y el fin de la convertibilidad en 2002, la situación pareció replicarse. Ante ello, el gobierno lanzó el programa de Refinanciación Hipotecaria para el recálculo de cuotas, aunque aumentando el valor final de la vivienda. Aún así, el acceso se encontró seriamente restringido por los altos requisitos de ingresos por unidad. Los créditos UVA pretendían, aparentemente, remediar esta situación. Pero si bien ampliaron la base de los que podían acceder, sigue siendo una porción menor de la población asalariada la que puede tomar los mismos.

El argumento fuerte con que se promocionaron los UVA fueron su conveniencia y facilidad frente al crédito tradicional. Supongamos un ejemplo, el de una familia que solicita para el momento del lanzamiento de esta línea de crédito (abril 2016) 1 millón de pesos (71.137,37 UVA o 68.587 dólares a un tipo de cambio de 14,58). Con un plazo de 20 años, a un tasa de 6,95% (sistema francés), arrojando un valor de cuota de 549,7 UVA, o 7.921,13 pesos. En esas condiciones, se podía acceder con un mínimo de ingreso familiar de 31.685 pesos (donde la relación cuota-ingreso no supere el 25%). Para un crédito tradicional, el ingreso mínimo sería de un 30% más: 41.450 pesos. Al tratarse de un crédito en pesos, en este último caso la tasa de interés es mayor, lo que incrementa el valor de la cuota inicial. La ventaja del crédito UVA, al momento de entrar, parece muy nítida. Pero veamos qué ocurrió a medida que pasaban los meses.

Impagable

La clave del asunto se encuentra en que, al estar las UVA atadas a la inflación, las modificaciones en estos indicadores alteran el valor de la unidad de medida. Con ello, también lo hacen la cuota y el saldo de deuda para los que solicitaron esta modalidad. En una economía como la argentina, con constantes presiones inflacionarias y devaluatorias, es esperable que esto suceda. Si esto se produce de forma aguda (como durante 2018) y, por añadidura, los salarios se retrasan considerablemente por debajo de la inflación, el cocktail puede resultar desastroso para los deudores. 

En el ejemplo del acápite previo, simulamos la progresión de las cuotas hasta noviembre de 2018, ponderando la inflación, el índice salarial del INDEC y la cotización oficial del dólar. Hasta finales de 2016, la relación cuota-ingreso se sostiene, en torno al 25%. Pero entre noviembre de 2017 y noviembre de 2018, la relación salta al 26,61%. Por su parte, en el crédito en pesos la relación disminuye mes a mes (del 30 al 15%). Con la evolución de inflación y tipo de cambio, la cuota UVA que arranca siendo menor, se incrementa para igualar en el mes 24 la cuota del crédito tradicional, y a partir de la siguiente la supera. En este momento, el deudor en pesos habrá saldado apenas un 2,11% del valor nominal inicial. Pero el deudor UVA, cuyas cuotas van en aumento, verá el valor nominal de su deuda incrementado en un 53%, puesto que el saldo de deuda será ahora de 1,529 millones de pesos. Aún conservando el empleo, va de suyo que esta situación dificulta progresivamente el pago de las cuotas para un asalariado. Economistas oficiales defienden el sistema señalando, entre otros elementos, que tiene una baja morosidad. El argumento no toma en cuenta el panorama a futuro, puesto que faltan largos años a los deudores para terminar de pagar. En efecto, en poco tiempo de vigencia, están apareciendo numerosos casos de prestatarios que no pueden abonar las cuotas. 

Los defensores del sistema insisten: a pesar de las dificultades, el saldo de deuda disminuye al cancelar la cuota. La cuestión que olvidan aclarar es que disminuye en UVA, pero no en pesos. En nuestro caso, un 39% entre noviembre de 2017 y de 2018, sin contar que además debe abonar los intereses. De más está señalar que nuestro hipotético deudor (y prácticamente ninguno en el mundo real) tuvo la fortuna de que su salario se actualice por el índice UVA. En efecto, entre noviembre de 2017 y de 2018, los salarios aumentaron (según INDEC) un 28% promedio. Por su parte, los valores de la cuota medidos en UVA lo hicieron en 42,97%, y la deuda en pesos en un 38,97% (o sea, entre 10 y 15 puntos más que los salarios). Eso significó un incremento superior al de los alquileres, que lo hicieron entre un 20 y 30%.

En la actualidad, el acceder a un crédito UVA en un monto que permita adquirir una propiedad con los precios de mercado se ha vuelto casi imposible. Por caso, a fines de 2018 pedir al Banco Nación un crédito por 68.600 dólares (que a 38,02, tipo de cambio del 30 de noviembre, serían algo más de 2,6 millones de pesos), implicaría una cuota inicial de más de 28 mil pesos, más elevado que un alquiler promedio. Para ello, se precisarían ingresos netos del orden de los 111 mil pesos, más de lo que percibe el grueso de la clase obrera argentina.  

Otro cuento

La cuestión de la vivienda es uno de los tantos problemas acuciantes para la clase obrera bajo este sistema social, más aún en sociedades donde las condiciones de los trabajadores empeoran de forma progresiva, como en la Argentina. El crédito es la forma principal por la cual la burguesía atiende ese problema. Pero en el país, ello es cada vez más inocuo, dado el deterioro salarial y las condiciones mínimas de ingreso a los préstamos. Los UVA se presentaron como una novedad en este sentido pero, como observamos, a poco de comenzar ya muestran sus inconvenientes. Al estar atado a la inflación, la unidad de medida de la cuota superó ampliamente la evolución de los salarios, y también del valor de los alquileres. Esto sin considerar que la cuota, además de actualizarse por inflación, contiene los correspondientes intereses. En consecuencia, los deudores de estos créditos se verán obligados a enfrentar una deuda indexada durante varias décadas.

El problema de la vivienda, para amplios sectores de la clase obrera, no tiene visos de solución bajo este tipo de organización social. Solo podrá resolverse de forma integral cuando la vivienda deje de ser propiedad privada, para convertirse en un bien colectivo. Es decir, bajo el socialismo.


Notas

1BCRA: “¿Cómo funciona los préstamos hipotecarios UVAs?”, en https://goo.gl/NCZdya

2Ver Villanova, Nicolás: “Inalcanzable. La clase obrera y los créditos hipotecarios para la vivienda”, en El Aromo, n° 98, 2017. 

3Iván Carrino en El Cronista, 21/1/19.  0223, 17/2/19.

4Cálculo propio en base a datos de zonaprop, para el barrio de Caballito (CABA), para departamento monoambiente y de dos ambientes.

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