Inalcanzable. La clase obrera y los créditos hipotecarios para la vivienda – Nicolás Villanova

 

El plan de créditos a la vivienda lanzado por el macrismo fue presentado como ventajoso. No obstante, al igual que durante el kirchnerismo, para la mayoría de los hogares obreros el acceso a los préstamos hipotecarios son prácticamente imposibles de sostener y, por sobre todo, muy riesgoso.

Nicolás Villanova

OES-CEICS


Inalcanzable

En abril de este año, el macrismo lanzó una línea de créditos a través de los bancos estatales Nación, Provincia y Ciudad para financiar la compra de una vivienda a 30 años. El programa, al menos en principio, financiará unos 120 mil préstamos. Cabe destacar que a una semana de su lanzamiento, sólo el Banco Ciudad había recibido unas 534.000 consultas. Como ya ocurrió con el PROCREAR y en general con todos los planes de vivienda social, otra vez, la demanda supera, con creces, lo que la burguesía ofrece en materia de vivienda. A su vez, el programa se promociona con supuestas facilidades de acceso al crédito. Sin embargo, para la mayoría de la clase obrera los préstamos hipotecarios son prácticamente imposibles de obtener y riesgosos.

Lo que un suspiro

En los últimos 40 años, el boom de los préstamos hipotecarios sólo fue posible durante la década de 1990. Y no es algo casual. Con el “1 a 1”, un bajo nivel de inflación y el valor del metro cuadrado estable, el acceso al crédito para la compra de una vivienda era una posibilidad concreta. De allí el incremento de los préstamos en dólares ofrecidos por los bancos. Sin embargo, la devaluación del año 2002 produjo un estancamiento en los créditos y su retorno a los niveles previos a los años ’90.

Incluso, quienes obtuvieron un crédito entre fines de la década de 1990 y el año 2001 se vieron envueltos en juicios y ejecuciones hipotecarias, por las cuales tuvo que intervenir el Estado. En efecto, el temor al retorno de la circular 1050 fue todo un síntoma de los tiempos. Primero a través de un fallo judicial en 1977 y luego con la circular dictaminada por Martínez de Hoz en 1980, las deudas y préstamos por créditos hipotecarios pasaron a indexarse a través de la inflación, en un momento en el cual esta última osciló, anualmente, entre el 180% en 1977 (respecto de 1976) y el 672% en 1985 (respecto de 1984). Este proceso dejó en la quiebra a miles de ahorristas y forzó a la venta de sus inmuebles a precios irrisorios a miles de deudores que no podían pagar su cuota.

La pesificación del dólar y la devaluación posterior al 2002 llevó a una situación parecida a la descrita anteriormente a miles de deudores. En este sentido, en el año 2002 se estimaba la existencia de unos 8 mil deudores judicializados por no poder pagar la cuota mensual del crédito, mientras que en 2008, la cifra llegó a unos 9.200. Sin embargo, esta vez, el Estado lanzó un sistema de Refinanciación Hipotecaria durante el año 2003, que se fue prorrogando con el tiempo, según el cual se recalculan las cuotas, siempre y cuando éstas no superen el 25% del salario familiar, aunque incrementando el valor final de la vivienda.

Lo cierto es que el acceso al crédito hipotecario es muy riesgoso, pero a la vez, prácticamente imposible para la clase obrera, sobre todo después del 2001. No sólo por la tendencia al incremento del metro cuadrado (el cual se mide en dólares, por lo tanto, las devaluaciones lo encarecen sustantivamente), sino también, debido a caída salarial y a las elevadas cuotas de pago y tasas de interés.

Insolvente

Para la mayoría de la clase obrera, el acceso al crédito es prácticamente imposible. Por empezar, ni los desocupados ni los asalariados “en negro” pueden pedir préstamos. Los primeros porque carecen de un salario y los segundos porque sus patrones no los declaran. Si tomamos al conjunto de los hogares asalariados, las familias obreras con jefe desocupado hoy constituyen un 8%, los hogares con jefe no registrado, un 26% y las familias cuya cabeza es un obrero registrado constituyen un 67%. A simple vista parecería que la cantidad de potenciales tomadores de préstamos es sustantiva. Sin embargo, para acceder a un crédito es necesario contar con sueldos elevados, algo que en Argentina no es habitual.

En el año 2010, el Banco Nación garantizaba un préstamo para obtener una vivienda propia a pagar en 20 años, bajo el programa “Casa Propia”, financiando el 80% del valor de la propiedad, a una tasa anual de un 12,75%. En ese entonces, las condiciones para acceder a un departamento usado de unos 60 metros cuadrados promedio en algunas ciudades del país eran las siguientes.

En las ciudades de Córdoba, Buenos Aires, Corrientes, Neuquén y Mendoza los valores promedio de las propiedades oscilaban entre los 63 y 87 mil dólares, con cuotas mensuales entre los 2.600 y 3.600 pesos y con salarios mensuales no inferiores a los 8.700 y 12.000 pesos, según el caso. A su vez, se debían demostrar ahorros por valores entre los 12.600 y 15.500 dólares, según cada ciudad. Prescindiendo de las posibilidades de ahorro de los trabajadores y tomando el ingreso individual promedio, lo cierto es que prácticamente ningún obrero tenía posibilidades de acceder al crédito, puesto que la abrumadora mayoría carecía de los salarios medios requeridos. A partir de estimaciones propias en base a la Encuesta Permanente de Hogares, pudimos constatar que en Mendoza sólo el 0,3% de la población asalariada y cuentapropista estaba en condiciones salariales de poder acceder; en Corrientes, el 0,9%; en Córdoba y Neuquén, el 0,7%; y, en Ciudad de Buenos Aires, sólo el 0,2%.

Unos años más adelante, en 2015, ni las condiciones de acceso al crédito ni la situación de los asalariados habían cambiado sustantivamente. En efecto, para comprar un departamento de dos ambientes de 45 metros cuadrados a través de un préstamo en la ciudad de Buenos Aires, a pagar en 20 años, en una zona barata, a un valor de 100 mil dólares, se requerían unos 30 mil dólares de ahorro. La familia debía demostrar ingresos por 40 mil pesos mensuales. Bajo estas condiciones ni siquiera una pareja de jóvenes profesionales podía acceder, pues apenas lograban percibir en promedio dos sueldos de unos 13 mil pesos, cuando debían demostrar, como mínimo, unos 25 mil per cápita.

El programa de créditos a la vivienda lanzado por el macrismo este año fue presentado como ventajoso. Los préstamos serán de hasta 200 mil dólares, un equivalente al financiamiento del 80% del valor del inmueble, a tasas anuales que oscilan entre los 2,5 al 5,9%. Como buena parte de los créditos de más largo plazo, las cuotas se indexarán en base al nivel de inflación, situación que en Argentina es siempre preocupante. Para acceder al préstamo, el ingreso mensual individual o familiar debe ser superior a los 30 mil pesos. Cada cuota no deberá exceder el 30% del ingreso.

A decir verdad, el programa se presenta como superador de otros de años anteriores, debido a que las cuotas se encuentran al nivel de los precios de los alquileres, incluso por debajo. En este sentido, el Banco Nación estima una cuota de 5.000 pesos, en el Provincia, unos 6.320 y en el Ciudad, unos 5.900. Sin embargo, se trata de los pagos iniciales, porque más adelante, estos últimos se indexarán a través de la inflación. Un aumento de los precios por encima de los salarios crea las condiciones para el refinanciamiento eternizando el pago de cuotas de la vivienda, o directamente, el juicio por deuda y la posibilidad de ser desalojado.

No obstante, al igual que bajo el kirchnerismo, para la mayoría de los hogares obreros el acceso al crédito es prácticamente imposible. A partir de estimaciones propias en base a la Encuesta Permanente de Hogares, y sólo contemplando las posibilidades de clientes del Banco Nación, constatamos lo siguiente. Para obtener un préstamo de unos 116 mil dólares, con el cual puede obtenerse un departamento más bien chico, sólo cuentan con posibilidades salariales el 25% del total de hogares asalariados que se componen de por lo menos un trabajador registrado. Mientras que, el acceso a un crédito de unos 135 mil dólares, por el cual podría comprarse un departamento de tamaño medio, sólo es posible según los ingresos familiares para el 22% de los hogares asalariados con al menos un trabajador “en blanco”. Esto muestra que, aún en el conjunto de las familias obreras con ingresos declarados una ínfima parte estaría en condiciones de conseguir un crédito para comprarse un departamentito, siempre y cuanto tenga en sus ahorros entre 25 y 30 mil dólares.

El problema de la vivienda

Los créditos hipotecarios son una de las formas por las cuales la burguesía pretende dar solución al problema de la vivienda. Sin embargo, para la clase obrera, estos créditos son prácticamente imposibles de absorber, no sólo por sus elevadas cuotas y tasas en un contexto de caída salarial, también porque la indexación de los préstamos de largo plazo se efectúa a través de la inflación. Y en Argentina, históricamente, el aumento de precios y las devaluaciones son recurrentes. A su vez, el incremento del desempleo y el trabajo en “negro” tiende a cercenar las posibilidades de acceso al crédito, tanto como a los planes de vivienda estatales, como el PROCREAR o los Planes Federales. Incluso, aún para aquellos obreros que son “solventes”, es decir, los asalariados registrados que obtienen salarios más elevados, la inestabilidad laboral y los despidos crean una situación que impide seguir pagando un crédito durante 20 o 30 años.

Más allá de las posibilidades de acceso al crédito hipotecario, no hay que olvidar que con la propiedad de una casa no se resuelven los problemas de la clase obrera. Sin dudas, tener un techo propio reduce el pago de alquileres y crea condiciones favorables para cualquier obrero. Aunque también resulta una ventaja para el patrón, pues no debe incorporar en el salario obrero el monto equivalente al pago del alquiler. Pero, ser propietario y no tener trabajo es tan problemático como carecer de un techo. Ser propietario y tener un empleo precario, que no se sabe cuándo nos van a despedir, tampoco resuelve la inestabilidad en la que se encuentra todo aquel que carece de medios de producción y de vida. Por ello, el problema de la vivienda sólo se resuelve bajo el Socialismo, porque la vivienda deja de ser un bien privado para convertirse en un bien de uso público, colectivo.

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